Depuis des années, IEB se soucie du devenir du quartier Midi (voir notre dossier « Les immeubles-tours ») : un quartier populaire mais soumis à forte pression immobilière depuis l'arrivée de la gare TGV en 1996 et qui a dû accueillir 300 000 m² de bureaux sortis de terre en l'espace de 15 ans au prix de nombreuses expropriations. Les besoins actuels du quartier sont multiples, que ce soit en terme de logements accessibles, de cicatrisation d'un espace public malmené et d'une meilleure organisation de la mobilité aujourd'hui chaotique.

En 2013, IEB consacrait au quartier tout un dossier dans son Bruxelles en mouvements : « Midi-Biestebroeck : un urbanisme à la dérive ». Cinq ans plus tard, les choses sont au point d'arrêt. Schéma de développement, Plans particuliers d'affectation du sol, Master Plan, adoptés, abrogés ou à venir, s'y succèdent sans que jamais la Région ne parvienne à finaliser un outil de régulation de la zone. Un schéma directeur est au frigo depuis 2011 notamment en raison du bras de fer entre la Région et la SNCB.

Aujourd'hui, le quartier fait l'objet d'un plan d'aménagement directeur (PAD). Permettra-t-il au quartier de sortir de cette impasse et de répondre aux besoins premiers du quartier ? Celui-ci reprend le concept de « gare habitante » que l'on retrouvait déjà dans le schéma directeur. L'idée est séduisante mais nous laisse rêveur. De un parce que les errances du passé ne seront pas simples à rattraper, ensuite parce que les choix qui émergent vont vers une densification massive au nom de la mixité des fonctions et pour contenter les appétits de la SNCB et des promoteurs.

Les bonnes nouvelles

Certaines avancées sont indéniables. Ainsi l'abandon de la nouvelle trémie sur l'avenue Fonsny destinée à l'enterrement du tram 81 est une bonne chose. D'une part parce qu'elle allait contribuer à créer une barrière supplémentaire dans un espace public déjà largement malmené et fragmenté, d'autre part parce qu'elle contribue à cette logique perverse de l'enterrement du transport public pour laisser l'espace en surface libre à la voiture.

Les autres bonnes nouvelles viennent des avancées dans les négociations avec la SNCB. La SNCB a enfin fait savoir qu'elle abandonnait son projet de gare internationale qui gelait toute initiative depuis de nombreuses années. Les déficits budgétaires de la SNCB sont passés par là.

La volonté de la SNCB, grand propriétaire foncier dans la zone, de regrouper ses bureaux dans un seul bâtiment à rénover plutôt qu'à construire est aussi à saluer. Le bâtiment centre de tri postal est à l'abandon depuis 15 ans. La SNCB projette d'y installer tous ses bureaux actuellement dispersés rue de France, rue Bara et rue de Mérode. Et ce au grand dam d'Atenor qui espérait pouvoir louer à la SNCB les nouveaux bureaux qu'il envisage de construire dans le cadre du projet Victor. Il est vrai que le jeu de domino est un classique du quartier ce qui explique que l'essentiel des surfaces de bureaux sont occupées par des opérateurs publics. Toujours est-il que par ce choix la SNCB va regrouper 140 000 m² sur 80 000 m², une initiative anti-gaspi judicieuse. Mais que faire des bureaux lâchés par la SNCB ? C'est une autre histoire (lire ci-dessous).

La parité 50-50 n'a pas que des vertus

La mixité des fonctions semble être le véritable leitmotiv du PAD (comme il l'était du schéma directeur) mais si cet objectif conduit à justifier une densification à outrance en construisant toujours plus et plus haut dans un quartier déjà dense, on a du mal saisir les vertus de l'opération. Le « 50% bureaux-50% logements » sonne comme un slogan qui ne doit pas se faire au détriment de l'équilibre du quartier comme espace d'accueil, de production et disposant des infrastructures et équipements suffisants. À l'heure actuelle le quartier s'est déjà alourdi en 15 ans de 300 000 m² de bureaux supplémentaires. L'argument massue de la proximité de la gare connaît ici ses limites. Tout d'abord aucune donnée n'objective les moyens de locomotion utilisés par les navetteurs qui travaillent dans le quartier. Par ailleurs, la première question à se poser est le besoin de la fonction envisagée. 77% des bureaux sont à l'heure actuelle occupés par la fonction publique alors que l'optique était d'attirer des opérateurs privés internationaux, mais force est de constater que la demande n'est pas là. La vacance des bureaux est passée de 6,8% en 2016 à 8,4% en 2017. Au vu du nombre de mètres carrés de bureaux vides en Région bruxelloise et de l'augmentation de la vacance immobilière dans un quartier qui n'en connaissait pas jusqu'à présent, est-il pertinent d'envisager autant de superficies de bureaux supplémentaires ?

De ce point de vue, le devenir des bâtiments quittés par la SNCB pose question. L'option choisie est de confier l'ensemble des superficies à un seul opérateur privé suite à un appel d'offre. Il faudra être vigilant à la réaffectation d'une part aussi importante de surfaces d'un foncier stratégique. Il faudra éviter que la spéculation en cours dans le quartier mène à construire une superficie écrasante de bureaux et de logements ne répondant pas aux besoins du quartier et que les équipements et infrastructures indispensables qu'ils nécessitent ne voient jamais le jour. Ceci suppose notamment que le PAD cadre particulièrement les affectations et les gabarits autorisés sur ce périmètre.

Source: IEB