Il y a deux semaines, un collectif d’associations faisait part de ses craintes quant aux conséquences sociales et environnementales désastreuses des développements immobiliers actuels le long du Canal liées à la sur-densification de ces quartiers populaires déjà denses et peu verts [1]. Il pointait notamment la porte ouverte à la spéculation immobilière et à une gentrification agressive (déjà à l’œuvre), ainsi qu’à la disparition progressive d’emplois locaux. Cette semaine, le 11 juin, passera en commission de concertation à Anderlecht un projet immobilier massif illustrant cette densification à outrance en décalage total avec les besoins de ces quartiers, le projet Key West au bassin de Biestebroeck : 524 logements privés, 383 places de parkings, un tour de 84m de hauteur !

Key West - Photo : Aries

Pour rappel, le bassin de Biestebroeck est un territoire unique de 47 hectares situé de part et d’autre du canal à hauteur du Pont de Cureghem.

Depuis 2010, ce bassin est l’objet d’une spéculation immobilière féroce. Plusieurs promoteurs immobiliers désireux d’y créer des water-fronts (ensemble de logements bénéficiant de vues sur le canal) ont jeté leur dévolu sur le site. Le plus avancé de ces projets est l’ensemble immobilier d’Atenor City Dox. C’est également à proximité qu’un développeur envisageait de créer une marina pour accueillir des yachts. Ce projet a fort heureusement été abandonné depuis. [2]

Jusqu’il y a peu, l’ensemble de la rive droite du bassin était affectée en « zone d’industrie urbaine » (ZIU). En 2013, ce territoire a été affecté en ZEMU (zone d’entreprises en milieu urbain), zone où le logement est désormais autorisé : ce sont plus de 4000 nouveaux ménages qui y sont attendus. L’argument mis en avant est celui de la nécessaire densification pour répondre aux besoins en logements liés à un boom démographique. Est-il nécessaire de rappeler que ce fameux boom annoncé depuis 2012 a été très sérieusement relativisé par les chiffres du Bureau Fédéral du Plan et de l’IBSA [3] ces dernières années. En moins de 10 ans, nous sommes passés de l’annonce de 10.000 personnes supplémentaires par an à 2.100 d’ici à 2070, soit une réduction de près de 80 % de la croissance attendue [4]. Ce chiffre vient d’encore être revu à la baisse suite à la crise du coronavirus. [5]

Une densité excessive sans bénéfice pour le quartier

Le projet Key West fixe à cet endroit un quotient de densité (rapport entre les superficies des constructions et la superficie du terrain) de 4,3 alors qu’il est de 0,95 à l’heure actuelle, soit une augmentation de 452% ! Un îlot gonflé à bloc au profit du promoteur. Peut-on parler de densification raisonnée et maîtrisée en regard des nouvelles projections démographiques ? Le quotient de 4,3 est insensé dans le contexte des connaissances actuelles d’autant qu’il s’inscrit à proximité de quartiers déjà très denses : Wayez et Biestebroeck sont déjà trois à cinq fois plus denses que la moyenne des quartiers de la Région : de 18 à 34.000 hab/km² (alors que la moyenne est de 7.440 habitants/m² pour la Région.

La densité prévue sur une parcelle très étroite conduit le promoteur à monter en hauteur, jusqu’à 84 m ! Avec des conséquences dommageables notamment sur le seul espace vert du quartier, le Parc Crickx, dont une bonne partie se retrouvera à l’ombre . A cette période, l’ombre portée ira jusqu‘à couvrir l’immeuble social Goujons privant les habitants sociaux d’un des rares plaisirs qu’ils ont à habiter ce vaste ensemble social : la vue et la lumière.
Ce projet va à contresens du discours du tout nouveau comité scientifique censé encadrer les orientations de la politique de logement à Bruxelles. Benoît Moritz, son président, s’exprimait effectivement ainsi dans la presse il y a une dizaine de jours [6] : "Dans les quartiers du croissant pauvre, on vit déjà très serré. Il faut y rénover le bâti, mais aussi construire en seconde couronne. C’est une question de justice sociale à l’échelle de la ville". Une réactualisation du projet nous semble indispensable au risque de prévoir un programme complètement inadapté aux réalités urbaines actuelles et à venir. [7]

Des activités productives oubliées

Dans le même temps, ce sont les activités productives utiles à la ville et pourvoyeuses d’emplois adaptés qui sont mises à mal. Le projet Key West prévoit seulement 3.456 m² d’activités productives sur les 61.282 m² de projets, soit 5,6 % dans une zone dite d’entreprises en milieu urbain. Rappelons que Léonidas installée depuis de nombreuses années à Anderlecht a annoncé récemment qu’elle quittait Bruxelles car elle ne trouvait plus de terrain à sa taille en Région bruxelloise. L’entreprise est pourvoyeuse de 300 emplois dont de nombreux emplois peu qualifiés. La situation de crise récente de pandémie montre par ailleurs à quel point il est utile de préserver des activités de productions matérielles au sein du territoire de la Région : Bruxelles a besoin plus que jamais de terres industrielles. [8]

Les logements pour habiter et pas pour le profit !

Il s’agit littéralement d’un gaspillage de foncier au seul bénéfice du promoteur. Les 524 logements prévus seront des logements privés inaccessibles à une grande part des bourses des habitants de Bruxelles [9]. Le développeur ne s’en cache pas : il annonce viser à hauteur de 40 % des investisseurs, ramenant ainsi la fonction logement, censée être avant tout de fournir un toit aux habitants, à celle de produit financier. Et ce dans un contexte où la crise du logement accessible ne cesse de s’amplifier. Le quartier populaire de Cureghem ne compte que 4 % de logements sociaux. [10] Quant aux équipements collectifs de base pour accueillir les familles, ils sont insuffisants : le projet ne prévoit aucune école maternelle, primaire et secondaire alors que les quartiers proches offrent en l’état 0,78 places/enfant (la Région = 1,06 places) pour l’enseignement maternel et 0,81 places/enfant (la Région = 1,1 place) pour l’enseignement primaire.

Bref, un désastre social et économique sans même avoir à aborder les questions de mobilité (annonce de congestion importante de voiries dont certaines sont déjà à la limite de la saturation) et l’absence d’amélioration de la biodiversité dans une zone qui en manque foncièrement.

C’est pourquoi Inter-Environnement Bruxelles (IEB), l’ARAU, le BRAL, le Comité PorteNinovePoort, la CSC Bruxelles, les Equipes populaires Bruxelles, le MOC Bruxelles et le Rassemblement pour le Droit à l’Habitat (RBDH) continuent de défendre la trêve de la densification immobilière citée ci-dessus dans le Vieux Molenbeek, à Cureghem et Biestebroeck. Nous plaidons également pour une révision en profondeur du projet Key West afin d’en réduire fortement la densité et d’opérer un rééquilibrage en faveur de larges espaces pour les activités productives et que des mesures soient prises pour que les logements produits répondent aux besoins des habitants et non à ceux de la spéculation.

Contacts :
- IEB : Claire Scohier – 0473 667505
- ARAU : Jean-Michel Bleus : 0479/37.75.18
- BRAL : Steyn Van Assche : 0498/132586

▪ Contacts : CSC Comité Régional Bruxellois , Inter-Environnement Bruxelles (IEB) , Comité Porte de Ninove , Atelier de Recherche et d’Action Urbaines (ARAU) , Periferia , Équipes Populaires , BRAL , Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat (RBDH) , MOC Bruxelles , Claire Scohier

Notes
[1] Pour une trêve sur les projets de densification le long du Canal à Molenbeek.

[2] Marina d’Anderlecht : Touché, coulé !

[3] L’Institut bruxellois de Statistique et d’Analyse.

[4] Voir le rapport de mars 2020 du Bureau fédéral du plan sur les perspectives démographiques 2019-2070.

[5] "La population en Belgique augmente de 17.000 personnes en 2020 dans le scénario tenant compte du Covid-19 au lieu de 50.000 personnes dans un scénario sans Covid-19. Cette moindre hausse résulte certes d’une augmentation du nombre de décès (+ 9.000) mais surtout d’une réduction du solde migratoire international (-24.000 personnes).(Bureau Fédéral du Plan).

[6] Un comité scientifique pour repenser le logement à Bruxelles, L’Écho, 29/05/2020.

[7] Rappelons ici que les ambitions initiale du Plan canal à cet endroit était de construire non pas 4000 mais seulement 2500 logements dont 30 % de logements publics.

[8] Lire Industrie cherche terre d’accueil

[9] Ce risque était déjà pointé dans l’étude sur le PPAS de 2016 : « compte tenu de la propriété entièrement privée des parcelles visées par le PPAS, le logement neuf sera produit à des prix de marché, peu accessible à une partie importante de la population. »

[10] Le mirage des logements sociaux à Cureghem