Ce mardi 23 mars passera en commission de concertation un projet d’hôtel de 8.400 m² destiné à prendre place dans l’ancien Centre de Tri Postal de la gare du Midi. Le Centre, vide depuis 20 ans, doit être à être rénové en vue d’accueillir le futur siège de la SNCB... Mais dans le même temps, la SNCB a décidé de construire au-dessus du bâtiment actuel, une barre de nouveaux bureaux, arguant de l’insuffisance des surfaces existantes. Pourquoi, dans ce cas, gaspiller 8.400 m² de ce bâtiment pour un hôtel ? Et comment se fait-il que seul le projet d’hôtel passe à l’enquête publique alors que le projet de siège de la SNCB qui doit se nicher dans le même bâtiment reste dans les limbes ?

Les habitants exigent une gouvernance cohérente !
Le quartier Midi est une zone de chantiers permanents depuis 30 ans et de plans urbanistiques enchevêtrés (PPAS, ZIR, Schémas directeurs, PAD,…) dont aucun ne parvient à satisfaire les différents usagers de ce territoire complexe à commencer par les habitants.

Le présent projet d’hôtel prend place dans le périmètre du futur Plan d’aménagement directeur (PAD) Midi qui constituerait la énième tentative des pouvoirs publics d’organiser ce territoire complexe en fixant des lignes d’aménagement, des affectations en termes de m² de bureaux, de logements, de commerces et autres équipements, ainsi qu’en termes de gabarits. Ce PAD est annoncé depuis 2018 mais n’a toujours pas été mis à l’enquête publique.

Les riverains s’étonnent dès lors de la présente demande de permis pour un projet d’hôtel de 231 chambres s’inscrivant dans le projet plus vaste de réaménagement de l’ancien Centre de Tri Postal destiné à accueillir le futur siège de la SNCB. Comment se fait-il que le projet d’hôtel et le projet de siège ne soient pas mis à l’enquête publique en même temps ? La note explicative déposée par le demandeur du projet démarre pourtant en ces termes : « La présente demande de permis est concomitante à celle du siège ». Qu’est-ce qui justifie la précipitation du consortium privé (Immobel/BPI/Besix [1]) en charge de la réaffectation de l’ensemble du bâtiment pour ce projet d’hôtel alors que le PAD n’est toujours pas adopté et que le gros du morceau du réaménagement (le siège SNCB) est toujours dans les cartons ?

Le collectif Midi Moins une !, IEB, l’ARAU et le Comité de défense de Saint Gilles (Codes) ne veulent pas de ce saucissonnage qui nuit à une vision d’ensemble du projet au sein d’un même bâtiment historique datant de 1958. Pour se prononcer sur la pertinence du projet, il faudrait disposer d’une étude d’incidences analysant l’impact et les conséquences des effets cumulés de l’ensemble en termes urbanistique, socio-économique, de mobilité,… Ils demandent de reprendre les choses dans l’ordre, de lancer le débat public sur le PAD d’abord et de présenter, ensuite, les demandes de permis d’urbanisme pour les deux projets conjointement.

Gaspiller 8.400 m² pour un hôtel et boucher le ciel
La SNCB a annoncé (avant la pandémie) avoir besoin de 63.000 m2 pour son futur siège alors que le bâtiment du Centre de Tri Postal n’offre qu’une superficie de plancher totale de 41.500 m2. Pour combler ce déficit de surfaces, il faudrait donc ajouter 21.500 m² au bâtiment actuel soit 2 à 3 étages supplémentaires. Or le projet de siège sur la table accroît la superficie de 31.600 m² avec une surélévation qui double pratiquement les hauteurs actuelles, créant un bloc de 60,5 m de hauteur sur une longueur de +/- 230 m. La plus longue barre d’immeuble de Bruxelles se vantent les concepteurs du projet ! [2] Résultat, si le projet est réalisé, le ciel du quartier Midi sera balafré par une longue barre de bureaux qui excède largement les gabarits du quartier et qui mettra les habitants de l’avenue Fonsny, de la rue de Mérode et leurs perpendiculaires, définitivement à l’ombre.

Pourquoi ne pas maintenir en bureau les 8.400 m² du bâtiment détournés pour le projet d’hôtel dès lors que la SNCB considère que la superficie du bâtiment est déjà insuffisante pour accueillir les superficies de bureau dont elle a besoin ? Sans compter que dans le contexte actuel et au vu des nouvelles perspectives en termes de télétravail, on peut raisonnablement imaginer que la SNCB souhaite réduire les superficies nécessaires à son siège et qu’elle se contente des 41.500 m² existant sans avoir besoin d’ajouter le moindre étage. Ne pas réaliser l’hôtel permet en tout état de cause de réduire d’autant l’impact paysager écrasant de la barre imaginée à ce stade. Le bâtiment existant a une typologie claire qui répond à sa fonction : le bureau.

Rappelons que le rapport d’incidences du projet souligne lui-même que l’opération hôtelière est incertaine financièrement vu les coûts de construction et la concurrence hôtelière dans la zone, sans compter le contexte actuel du tourisme particulièrement fragile.

Le collectif Midi Moins Une , IEB, l’ARAU et le Codes questionnent cette énième opération hôtelière, dont la solidité financière n’est pas démontrée, dans le quartier et qui aurait pour effet indirect d’augmenter significativement la hauteur du futur siège SNCB en plaçant les habitants définitivement à l’ombre. Ils s’inquiètent également de l’insuffisance de débat public sur les PAD et doutent de la capacité de l’outil à répondre aux besoins des habitants d’un quartier malmené de longue date. Ils rejoignent la demande du Collectif Bas-les-PAD d’un moratoire sur les PAD tant que leur dimension démocratique n’est pas garantie.

[1] Le tout fait partie d’une opération immobilière nettement plus vaste entre le consortium privé et la SNCB qui porte sur 200.000 m² de superficies à construire dans le quartier Midi.