ALTERNATIEVE WOONVORMEN ALS TIJDELIJKE BUFFER VOOR DE WOONNOOD

“Kwaliteitsvol, betaalbaar en toegankelijk wonen”. Sounia Agourram, projectcoördinator bij SAAMO Antwerpen, somt de drie aspecten van wonen op die centraal staan in haar werk, en dat van veel van haar collega’s. De laatste jaren neemt de organisatie steeds vaker de rol van sociale innovator op zich. “We hebben jarenlang ingezet op het aankaarten van de problemen, maar nu willen we ook echt actie ondernemen door zelf concrete woonprojecten op poten te zetten die innovatief zijn en tegemoetkomen aan bepaalde woonnoden”, vult collega Frank Vandepitte - teamcoach wonen bij SAAMO Gent - aan. Ook Stijn Beeckman, teamcoördinator bij SAAMO Brussel, schoof mee aan tafel: “We zorgen ervoor dat onze kleinschalige projecten opschaalbaar zijn. Want om écht impact te hebben moeten beleidsmakers ook in gang schieten en de nodige investeringen durven doen.”
Sounia, Frank en Stijn overlopen een aantal verschillende wooninitiatieven - een greep uit de vele - die zijn opgericht in de schoot van SAAMO, het vroegere Sector Samenlevingsopbouw.

Sounia vult aan: “We zetten ons naast de mensen en zoeken samen naar oplossingen. Want we geloven dat een goede oplossing er altijd een is die ook de input van mensen in een kwetsbare positie bevat.. De nieuwe initiatieven rond alternatieve woonvormen kregen concreet vorm in ons huidige meerjarenplan. Al dateert het voorbereidend werk al van 2008”. 

“En er is nood aan die nieuwe woonvormen”, benadrukt Stijn. “Zo staan er in Brussel 50.000 gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning. 5000 mensen zijn er thuis- of dakloos. Maar daartegenover staan er 35.000 appartementen leeg, is er 400 hectare aan leegstaande terreinen en 2 à 4 miljoen m2 - al naargelang de telling - aan leegstaande kantoorgebouwen.”

Daarbovenop stemt het aanbod aan betaalbare reguliere huurwoningen op de markt totaal niet overeen met de vraag, waardoor de prijzen torenhoog zijn, met als gevolg dat iedereen de goedkoopste huurwoningen zoekt, in afwachting van sociale huisvesting. “Die situatie is onhoudbaar.”, vindt Stijn. “Nieuwe woonvormen kunnen hier een tijdelijke buffer vormen. Met de nadruk op die tijdelijkheid: we vinden nog steeds dat er structurele oplossingen moeten komen, maar in afwachting kunnen we het beleid zo de kans geven om de broodnodige inhaalslag te maken.”

“In Brussel staan 50.000 gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning. 5000 mensen zijn er thuis- of dakloos. Maar daartegenover staan er 35.000 appartementen leeg, is er 400 hectare aan leegstaande terreinen en 2 à 4 miljoen m2 aan leegstaande kantoorgebouwen.”

Met die motivatie richt SAAMO zijn pijlen de laatste jaren op het actief uitwerken en in de markt zetten van heel wat projecten rond nieuwe woonvormen. In dit artikel lichten we er enkele uit.

COMMUNITY LAND TRUST (GENT) 

“Community Land Trust is een organisatievormen waarbij de grond gemeenschappelijk is, en gedeeld wordt door de woningen die op de grond staan. Belangrijk hierbij is de organisatievorm, zowel de bewoners, het middenveld als de overheid hebben inspraak”, vertelt Frank, die het CLT project in Gent mee op de rails zette. “De bewoners betalen een maandelijkse ‘canon’, een klein bedrag als erfpachtbetaling. Doordat de grond waarop de woning staat toebehoort aan de ‘community’,  de gemeenschap, is de aankoop van de woning ook veel minder duur”. 

Maar hoe gaat het dan bij een eventuele verkoop van de woning? Kan de eigenaar dan doorverkopen aan een veel hogere prijs? 

“Neen, dat zou ingaan tegen onze principes. Het is de bedoeling dat de woningen voorbehouden blijven voor mensen die moeilijk een woning kunnen betalen op de reguliere markt. Daarom hebben we een soort verkoop onder voorwaarden ingesteld: de verkoopprijs wordt geplafonneerd op een bepaald bedrag. Zo laten we de markt niet spelen zoals ze elders speelt en kan ook de volgende eigenaar een betaalbare woning kopen. Dé uitdaging binnen dit project blijft om dit ook wettelijk allemaal in orde te krijgen. Het vergt veel studiewerk, het juridisch kader moet echt sluitend zijn.” 

“Dit jaar wordt de eerste steen gelegd van ons CLT project in Meulestede, waar 34 wooneenheden gerealiseerd gaan worden”, vervolgt Frank.

Het project startte al in 2012: een CLT kan enkel tot zijn recht komen als er een overheid is die hierin investeert of gronden ter beschikking stelt. Het had wat voeten in de aarde om dat technisch mogelijk te maken. Al van bij de start van het project werd een bewonersgroep betrokken. 

“Velen verklaarden ons gek dat we mensen 10 jaar ‘aan het lijntje hielden’ in dit avontuur. Maar er is geen andere weg, ondanks het feit dat het een moeilijk en zwaar traject was. Het feit dat je het traject samen met mensen aflegt is heel betekenisvol. De input van kandidaat bewoners heeft het project daarbij op belangrijke punten gewijzigd.” 

Dat het aspect ‘community’ geen holle betekenis heeft blijkt ook uit het feit dat men onderzocht wat de gemeenschap kon betekenen voor de rest van de wijk. “Al snel bleek dat er grote nood was aan een buurtwinkel. Daarom zijn we meteen aan de slag gegaan met een aantal partners om een buurtwinkel te voorzien op een plaats heel dicht bij waar de woningen zouden komen. Die buurtwinkel is ondertussen al meer dan een jaar operationeel. We trekken dus niet alleen de toekomstige bewoners van de CLT in bad, maar ook de buurtbewoners. Aanvankelijk was er wat wrevel, maar door hen te betrekken en op heel wat buurtfeesten te praten met de mensen, is er van protest geen sprake meer.” 

“Velen verklaarden ons gek dat we mensen 10 jaar ‘aan het lijntje hielden’ tijdens ons CLT-traject. Maar er is geen andere weg, ondanks het feit dat het soms moeilijk en zwaar was. Het feit dat je het traject samen met mensen aflegt is heel betekenisvol.”

WOONBOX 

“Het project WoonBox is ontstaan vanuit een langer traject dat we in Brussel hebben rond tijdelijke leegstand en sociale begeleiding van de bewonersgroep, in een gebouw van Infrabel in Sint-Gillis.”, vertelt Stijn. “Een aantal jaar terug moesten we, in de nasleep van de aanslagen in Brussel, die tijdelijke bezetting stopzetten. We hadden nochtans een contract voor 4 jaar met Infrabel, maar omwille van veiligheidsredenen werd de bewonersgroep uit het pand gezet. Na een lange juridische strijd konden we toch bekomen dat het contract werd herbevestigd. Maar voor ons, en zeker voor de bewonersgroep, was dit een erg lastig proces. Het zorgde ervoor dat we zijn gaan uitkijken naar andere mogelijkheden, die misschien iets toegankelijker waren.”

Al snel zag Stijn het potentieel van het WTC-gebouw aan Brussel-Noord. “Het gebouw stond al 7 jaar leeg, met 27 etages en een oppervlakte van 1500 m2. Van daaruit ontstond het idee om zo’n ruimtes te benutten en er een modulair box-in-box-systeem te installeren. De WoonBox is een tijdelijke, modulaire woonunit. Door gebruik te maken van een set van standaardpanelen kunnen 1-, 2- en 3-kamer appartementen aangeboden worden in leegstaande gebouwen in Brussel. Ondertussen is het eerste WoonBox-project afgerond: een gebouw van 6000 m2 waarvan we ⅓ als woonfunctie hebben ingevuld met 8 woningen. Appartementen worden aangeboden voor 250 tot 450 euro. Het doel is dat elke bewoner  3 jaar lang kan verblijven in de WoonBox, al hangt dat dat af van de tijdelijke bezetting. Tijdens die periode wordt hij of zij ook sociaal begeleid. De rest van het gebouw staat ter beschikking van lokale actoren, socio-culturele instellingen, jeugdorganisaties,… Zij organiseren er activiteiten voor de bewoners en de buurt, en namen tegelijk het engagement op zich om de deelnemers te betrekken.”

Stijn ziet aanknopingspunten voor verdere opschaling van het WoonBox-project: ”In Brussel hebben we gesprekken met een sociale huisvestingsmaatschappij. We kijken hoe we met onze modulaire systemen bijvoorbeeld een soort tijdelijke woondorpen kunnen creëren om mensen een dak boven het hoofd te bieden terwijl hun huis gerenoveerd wordt. Maar ook in andere grote steden, en bij kleinere lokale besturen, groeit de interesse.”

SOLIDAIR MOBIEL WONEN

“In Brussel staat 400 hectare aan terreinen leeg”, zegt Stijn. ‘We zagen dat veel mensen die in een opvangtehuis zaten in de zomermaanden liever in een tentje langs het kanaal kampeerden om daar een vrij leven te leiden. Vanuit die vaststelling kwamen we op het idee om een tijdelijke en mobiele woning te realiseren op die leegstaande terreinen. De 8 deelnemers ontwierpen de woningen, samen met docenten en studenten van de Faculteit Architectuur van de KULeuven en met BC Architects bvba. Cocreatie staat centraal in het project.”

 

De huurprijs bij WoonBox en Solidair Mobiel Wonen wordt bepaald door het gezinsbudget. Als richtlijn wordt ⅓ van het gezinsbudget beschouwd als woonbudget. “Een deel daarvan gebruiken we om de kosten te dekken. Een ander deel wordt gespaard.”, vertelt Stijn. “Dat stelt de bewoners in staat naar een aantal doelen toe te werken, een belangrijk element in de individuele begeleiding. Die doelen kunnen heel verschillend zijn: voor de een gaat het om het aflossen van schulden, de ander spaart om een huurwaarborg te kunnen betalen. Maar soms gaat het ook om het aanleggen van een spaarpotje om iets te kunnen kopen. Zo spaarde iemand bij ons op 2,5 jaar tijd 10.000 euro, die hij als aannemer kon gebruiken voor de aankoop van een camionette. Meteen een belangrijke, en in dit geval noodzakelijke, opstap naar een job. Voor de individuele begeleiding werkten we samen met de mensen van het  Centrum Algemeen Welzijnswerk (CAW). SAAMO zorgt voor de organisatie en de collectieve begeleiding. Zo organiseren we bijvoorbeeld workshops rond schuldbemiddeling of schuldbeheer en zetten we iedereen samen aan tafel om samen een huishoudelijk reglement uit te werken. Daarnaast proberen we ook een wisselwerking met de buurt op te zetten.”

 COLLECTIEF GOED

“Collectief Goed is ontstaan vanuit de vaststelling dat grote gezinnen, met meer dan 3 kinderen, moeilijk een sociale huurwoning vinden. Het aanbod is er simpelweg niet. Die gezinnen doen vaak noodgedwongen een beroep op de private huurmarkt, waar ze in erbarmelijke omstandigheden gehuisvest worden. De eerste stap was om hen daar weg te halen en hen tijdelijk te laten verblijven in leegstaande sociale huurwoningen, in afwachting van een renovatie. Later verhuizen we de mensen naar een kwaliteitsvolle, betaalbare woning van Collectief Goed”, vertelt Sounia.  

Ondertussen is Collectief Goed verzelfstandigd tot een  coöperatieve vennootschap met sociaal oogmerk. “We  werken samen met ‘De Ideale Woning’, een sociale huisvestingsmaatschappij die te renoveren woningen aanbrengt”, vervolgt Sounia. “De renovatiekosten bij heel wat sociale woningen van De Ideale Woning liepen te hoog op, en we dreigden die woningen kwijt te raken aan de private markt. Collectief Goed neemt de kosten voor de renovatie op zich, en in ruil voor de aangeleverde huizen krijgt De Ideale Woning aandelen van de coöperatie. Jaarlijks renoveren we zo een tiental huizen.”, zegt Sounia.

“Bovendien worden de toekomstige bewoners zelf ook aandeelhouders van de coöperatie. Elk gezin koopt 2 aandelen. Op die manier zijn de bewoners meer dan hun probleem of nood: ze denken en beslissen mee over de toekomst van de wooncoöperatie.”

Collectief Goed is een sociale onderneming. De renovatie gebeurt door mensen die sociaal tewerkgesteld zijn via het OCMW, maar ook leerlingen Bouw worden betrokken bij de renovatie, als praktijkervaring voor hun opleiding. 

 “En ook onze bewoners laten we zoveel mogelijk participeren. Ze maken allemaal deel uit van een bewonersgroep, die wordt opgericht in elke wijk waar Collectief Goed actief is.  Daar bieden onze opbouwwerkers de nodige ondersteuning om hun rol in de Raad van bestuur beter te kunnen spelen.”

We werken ook met deelkasten voor tuinmateriaal, die de bewoners zelf beheren. Zo wordt er bijvoorbeeld een grasmaaier aangekocht die iedereen kan gebruiken. Om kleine toestellen aan te kopen kunnen we via subsidies kleine renteloze leningen aanbieden via een rollend fonds. Het zijn allemaal kleine maatregelen, maar samen bieden ze de bewoners een antwoord op een aantal van hun directe noden.”

Wonen met kansen

“Bij het zoeken naar tijdelijke oplossingen voor Collectief Goed Werden we geconfronteerd met heel wat leegstaande sociale woningen, in afwachting van renovatie of afbraak. Daarnaast zagen we hoe hoog het aandeel van - veelal jonge - thuis-en daklozen was in Antwerpen. Met die twee uitdagingen wilden we aan de slag gaan en nagaan hoe het recht op wonen als opstap kon gebruikt worden voor die groep jongeren."

Het project startte in provincie Antwerpen met 4 verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen, met net geen 30 panden in beheer. Vandaag focust het project zich op een wijk in Merksem en een wijk in Wilrijk.
“Samen met enkele partners doen we kleine renovatiewerken en bemeubelen we de woningen zodat jongeren hun intrek erin kunnen nemen. Sinds de opstart in 2018 hebben we 62 bewoners gehad in Wonen met Kansen”

Maar het project is meer dan louter sociaal leegstandsbeheer. Jongeren kunnen er voor kiezen om alleen te wonen of in duo. Bij beide hoort een traject met groepsbegeleiding. 

Sounia: “In Wilrijk richten we ons specifiek op alleenwonende jongeren. We begeleiden hen in het kiezen van een energieleverancier tot het kiezen van de meubels.” 

 Op die manier worden de jongeren maximum een jaar begeleid richting zelfstandig wonen.  “In dat jaar kunnen ze tot rust komen en kunnen ze ook terecht in onze woonclubs, waar informele ontmoetingsmomenten worden georganiseerd, maar ook info- en vormingsmomenten. Bovendien bieden een aantal vrijwilligers, de zogenaamde ‘huurzoekers”, ondersteuning in de zoektocht naar een duurzame woonst.” 

“Daarnaast zijn er ook onze buurthuizen waar dagelijks allerlei activiteiten worden georganiseerd. we zien dat, ondanks het laagdrempelige karakter van een buurthuis het nog altijd moeilijk is voor sommige jongeren om daar binnen te stappen.”

Maar SAAMO zoekt en vindt creatieve oplossingen. “Zo hebben we in Merksem ook een buurtappartement ingericht naast de woningen, wat dienst kan doen als ontmoetingsplaats.”

“Door deze job te doen worden we heel hard geconfronteerd met de gevolgen van de wooncrisis. Bij de zoektocht naar een woning lopen jongeren tegenwoordig vooral aan tegen discriminatie op grond van inkomen, etniciteit, geslacht… Wij gebruiken het recht op wonen als een hefboom in al onze projecten: een dak boven je hoofd biedt veiligheid en zekerheid. Een voorwaarde die nodig is om ook in alle rust een diploma te kunnen halen, jezelf bij te scholen of een vaste job te vinden”, besluit Sounia. 

 Interview: Thijs Calu en Karel Pype , Reset.Vlaanderen